Taux d'occupation, ADR et RevPAR : comment les calculer ?

Trois indicateurs suffisent à piloter les revenus d'un hébergement : le taux d'occupation (part des nuits disponibles réellement vendues), l'ADR (prix moyen obtenu par nuit vendue) et le RevPAR (revenu par nuit disponible, qui combine les deux). Le RevPAR se calcule simplement : taux d'occupation × ADR, ou revenu d'hébergement ÷ nuits disponibles. Comparer ces chiffres d'une période à l'autre aide à fixer ses prix sans se fier à la seule impression de « bien remplir ».

Que mesure chaque indicateur ?

Quelques définitions :

• Une nuit disponible est une nuit ouverte à la réservation. Les nuits que vous bloquez pour vous-même ou pour travaux peuvent être exclues, à condition de garder la même règle d'une période à l'autre.
• Une nuit vendue est une nuit réservée, quel que soit le canal (site, Airbnb, Booking.com).
• Le revenu d'hébergement est le prix des nuits, hors taxe de séjour. Excluez aussi les extras refacturés au coût (ménage, linge) si vous voulez comparer vos prix d'une saison à l'autre.

Pour un établissement de plusieurs chambres, on additionne les nuits de toutes les chambres : 5 chambres ouvertes 30 nuits représentent 150 nuits disponibles.

Exemple de calcul pas à pas

Exemple fictif : un gîte de 6 personnes à la campagne, ouvert les 30 nuits de septembre.

1. Il vend 18 nuits pour un revenu d'hébergement de 2 160 €.
2. Taux d'occupation : 18 ÷ 30 = 60 %.
3. ADR : 2 160 ÷ 18 = 120 €.
4. RevPAR : 2 160 ÷ 30 = 72 € (ou 60 % × 120 €).

Pourquoi le RevPAR est-il utile pour fixer ses prix ?

Le taux d'occupation seul peut tromper : un logement plein à bas prix peut rapporter moins qu'un logement moins rempli mais mieux vendu. Comparons trois stratégies fictives pour le même mois :

Ici, la stratégie « prix bas » maximise le RevPAR. Mais chaque séjour supplémentaire entraîne aussi des coûts (ménage, linge, énergie, usure, temps d'accueil) : à revenu comparable, moins de séjours peut rester plus rentable. Le RevPAR mesure le revenu, pas la marge ; complétez-le par vos coûts par séjour. La méthode complète est décrite dans Fixer ses prix en location saisonnière.

Comment suivre ces indicateurs ?

1. Choisissez une période fixe : le mois est le plus courant.
2. Relevez les nuits vendues sur tous les canaux, y compris les réservations importées par iCal.
3. Relevez le revenu d'hébergement hors taxe de séjour.
4. Comparez au même mois de l'année précédente plutôt qu'au mois précédent, pour neutraliser la saisonnalité.
5. Agissez sur un levier à la fois (prix d'une saison, durée minimale, remise longue durée) et mesurez l'effet.

Dans GDA Kraft Booking, l'extension WordPress de Global Digital Agency, plusieurs écrans calculent déjà ces indicateurs :

• le Tableau de bord affiche le revenu généré, l'encaissé, les réservations et le taux d'occupation, filtrés par « Période » ;
• le menu « Mes hébergements » (vue de pilotage en lecture seule, aussi proposée aux propriétaires avec le profil « Gestion multi-propriétés ») affiche pour la période l'occupation, l'ADR et le RevPAR, comparés à la période précédente de même durée ;
• Kraft Console, inclus dans l'extension, affiche les revenus et l'occupation du mois et l'occupation des six derniers mois (voir Kraft Console : le tableau de bord en façade).

Attention aux définitions : l'ADR et le RevPAR de « Mes hébergements » sont calculés sur les recettes brutes des séjours (montant total réservé), pas sur le seul revenu d'hébergement hors taxe de séjour. Et les séjours importés par iCal comptent dans les nuits réservées mais sans montant : si une partie de vos séjours vient des plateformes, recalculez le revenu à partir des relevés de chaque plateforme. Les leviers tarifaires sont détaillés dans Saisons et tarifs et Durée minimale de séjour et nuits orphelines.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre ADR et RevPAR ?

L'ADR divise le revenu par les nuits vendues, le RevPAR par les nuits disponibles. L'ADR mesure le prix obtenu, le RevPAR mesure ce que rapporte chaque nuit ouverte, y compris celles restées vides.

Faut-il inclure les frais de ménage dans le revenu ?

Pour comparer vos prix d'une période à l'autre, mieux vaut les exclure, ainsi que la taxe de séjour. L'essentiel est de garder la même règle dans le temps.

Un taux d'occupation de 100 % est-il un bon signe ?

Pas forcément. Un logement toujours complet longtemps à l'avance indique souvent des prix trop bas : le RevPAR permet de vérifier si une hausse de prix rapporterait davantage.

Comment calculer ces indicateurs pour plusieurs chambres ?

Additionnez les nuits disponibles et les nuits vendues de toutes les chambres sur la période, puis appliquez les mêmes formules au total.